Inversión en centros logísticos en Querétaro: el nuevo eje del crecimiento industrial en México
Querétaro se ha consolidado como uno de los principales polos industriales y logísticos de América Latina. Gracias a su ubicación estratégica, infraestructura de clase mundial y estabilidad económica, el estado se ha convertido en un punto clave para el comercio nacional e internacional. En este contexto, la inversión en centros logísticos en Querétaro representa una de las oportunidades más rentables y sostenibles del mercado inmobiliario industrial en México.
La expansión de la manufactura avanzada, el nearshoring y el crecimiento del e-commerce han impulsado la demanda de espacios industriales modernos. Hoy, las empresas buscan ubicaciones estratégicas que ofrezcan conectividad, seguridad y servicios integrales. Querétaro cumple con todas estas condiciones y más.
Querétaro: el corazón logístico del Bajío mexicano
Ubicado en el centro del país, Querétaro conecta de forma directa con los principales corredores industriales de México: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y León. Su acceso a la Carretera 57, el principal eje logístico del país, lo convierte en una plataforma ideal para el transporte terrestre, aéreo y ferroviario.
Además, el Aeropuerto Intercontinental de Querétaro (AIQ) se ha posicionado como uno de los más modernos y funcionales del país, con terminal de carga aérea, aduana y conexión con rutas internacionales. El estado también cuenta con más de 45 parques industriales, de los cuales varios se especializan en operaciones logísticas, distribución y almacenamiento.
Entre los corredores más destacados se encuentran:
- Corredor El Marqués – Aeropuerto. Zona de mayor crecimiento logístico, con acceso directo a la autopista federal y cercanía al AIQ.
- Corregidora y Parque Industrial Querétaro. Ideal para operaciones de manufactura ligera y distribución regional.
- San Juan del Río. Conectividad con la CDMX y Guanajuato, zona con amplio potencial de expansión.
Ventajas competitivas de invertir en centros logísticos en Querétaro
- Ubicación estratégica nacional e internacional.
Querétaro se encuentra a menos de 200 km de la Ciudad de México y a menos de un día de transporte terrestre de los principales puertos del Pacífico y del Golfo. Su posición lo convierte en un punto clave para empresas que distribuyen hacia Norteamérica y Latinoamérica. - Infraestructura moderna.
El estado cuenta con autopistas de alta capacidad, ferrocarril de carga, parque aeronáutico y una red industrial planificada. Además, su sistema de energía y telecomunicaciones es estable y eficiente. - Seguridad y estabilidad política.
Querétaro es considerado uno de los estados más seguros y con mejor gobernanza del país, lo que genera confianza entre inversionistas extranjeros y nacionales. - Talento especializado.
La presencia de universidades técnicas y centros de investigación garantiza mano de obra calificada en ingeniería, logística y tecnología. - Crecimiento del nearshoring.
La relocalización de cadenas productivas hacia México ha generado una demanda sin precedentes de naves industriales y centros logísticos. Querétaro, junto con Nuevo León y Guanajuato, lidera este movimiento.
Tipos de inversión en el sector logístico
El mercado de centros logísticos en Querétaro ofrece varias opciones de inversión según el perfil del inversionista:
- Parques logísticos llave en mano: proyectos desarrollados por fondos inmobiliarios que ofrecen infraestructura moderna con contratos de arrendamiento a largo plazo.
- Centros de distribución BTS (Build to Suit): desarrollos personalizados según las necesidades del cliente (área, altura, refrigeración, oficinas).
- Naves especulativas: espacios construidos para arrendamiento inmediato, ideales para inversionistas que buscan flujo rápido de capital.
- Inversión en REITs o FIBRAs industriales: alternativa de inversión pasiva con rendimientos estables y exposición diversificada al mercado logístico.
Mercado y rentabilidad
El mercado logístico de Querétaro ha mantenido una tasa de ocupación superior al 95 % en los últimos años, impulsada por empresas de e-commerce, automotrices, aeroespaciales y de manufactura ligera.
Los precios promedio por renta y venta varían según ubicación y tamaño:
- Renta de naves logísticas premium: entre USD 5.5 y USD 6.8 por m²/mes.
- Venta de propiedades industriales nuevas: desde USD 900 hasta USD 1 300 por m², dependiendo del equipamiento.
- Rendimiento promedio anual: entre 8 % y 12 %, dependiendo del tipo de contrato y ubicación.
Los principales desarrolladores activos en la región incluyen Vesta, Finsa, Prologis, O’Donnell y Parks, quienes han impulsado proyectos sustentables con certificación LEED y conectividad digital avanzada.
Sustentabilidad y tecnología: el nuevo estándar industrial
Los centros logísticos modernos en Querétaro integran tecnología e infraestructura sostenible para optimizar operaciones. Entre las innovaciones más destacadas se encuentran:
- Paneles solares y techos reflectantes para eficiencia energética.
- Sistemas automatizados de iluminación y ventilación.
- Sensores IoT (Internet of Things) para monitoreo de flota y almacenamiento.
- Centros con certificación LEED, que reducen el impacto ambiental.
- Energía limpia y logística verde, alineadas a los compromisos ESG (Environmental, Social, Governance).
La sustentabilidad industrial se ha convertido en una ventaja competitiva, especialmente para empresas globales que buscan cumplir con estándares internacionales.
Tendencias del sector logístico en Querétaro
- Expansión del e-commerce. El crecimiento del comercio electrónico ha impulsado la necesidad de centros de distribución urbana más cercanos a la capital y zonas metropolitanas.
- Desarrollos híbridos. Proyectos que combinan espacios de logística, oficinas y showrooms.
- Digitalización logística. Uso de software avanzado para gestión de inventario y trazabilidad en tiempo real.
- Nearshoring estratégico. Empresas estadounidenses y asiáticas están estableciendo centros de consolidación en Querétaro para reducir tiempos y costos de transporte.
Proyección y futuro del mercado
De acuerdo con estimaciones de consultoras inmobiliarias, el inventario industrial de Querétaro crecerá más del 15 % en los próximos tres años, con una inversión proyectada superior a USD 1 200 millones.
El corredor Querétaro – San Juan del Río – El Marqués continuará liderando la expansión logística del Bajío, impulsando el desarrollo de parques industriales, centros de innovación y zonas de carga aérea.
La combinación de ubicación estratégica, seguridad, infraestructura y estabilidad económica posiciona a Querétaro como uno de los mercados más atractivos de América Latina para invertir en centros logísticos e industriales.
Conclusión
La inversión en centros logísticos en Querétaro es una apuesta segura para quienes buscan rendimientos estables y crecimiento sostenido en el mediano y largo plazo. El estado se ha convertido en el epicentro de la logística moderna en México, impulsado por el nearshoring, el comercio electrónico y la manufactura avanzada.
Más allá de la rentabilidad, invertir en Querétaro significa participar en la transformación económica de México, en una región que combina innovación, infraestructura y visión de futuro.
Querétaro no solo distribuye mercancías: mueve el desarrollo del país.
