Inversión en propiedades industriales en Querétaro: el nuevo eje de crecimiento del Bajío

Querétaro se ha posicionado como uno de los polos industriales más dinámicos de México y América Latina. Su ubicación estratégica, su estabilidad económica y su infraestructura de primer nivel han convertido a este estado en un imán para empresas nacionales y extranjeras que buscan establecer operaciones logísticas, de manufactura y tecnología avanzada. En este contexto, la inversión en propiedades industriales en Querétaro representa una de las oportunidades más sólidas, seguras y rentables dentro del mercado inmobiliario actual.

Querétaro: potencia industrial en crecimiento

Durante la última década, Querétaro ha experimentado un desarrollo industrial sin precedentes. Su ubicación central permite conectar fácilmente con los principales corredores económicos del país: la Ciudad de México, Guanajuato, San Luis Potosí y Monterrey. Además, cuenta con una infraestructura carretera moderna, parques industriales consolidados y un aeropuerto internacional con capacidad de carga.

La llegada de empresas de los sectores automotriz, aeroespacial, logístico, tecnológico y de manufactura avanzada ha generado una demanda constante de naves industriales, centros de distribución y terrenos para desarrollo.

De acuerdo con datos de CBRE y la Secretaría de Desarrollo Sustentable de Querétaro, el estado mantiene niveles de ocupación superiores al 95 % en parques industriales clase A, con una absorción anual que supera los 500 mil m², lo que lo coloca entre los tres mercados industriales más activos del país.

Ventajas de invertir en propiedades industriales en Querétaro

1. Ubicación estratégica nacional e internacional.
Querétaro está a menos de tres horas de la Ciudad de México y forma parte del corredor del Bajío, una de las zonas más industrializadas de América Latina. Su cercanía con puertos del Pacífico y su conexión directa con el norte del país la hacen ideal para el comercio nacional e internacional.

2. Alta demanda derivada del nearshoring.
El fenómeno del nearshoring ha impulsado la llegada de nuevas empresas que buscan relocalizar su producción cerca de Estados Unidos. Querétaro, con su capital humano calificado y estabilidad política, es uno de los destinos más beneficiados.

3. Infraestructura de clase mundial.
El estado cuenta con más de 45 parques industriales equipados con energía, fibra óptica, gas natural, seguridad privada y certificaciones ambientales. Además, su red de autopistas conecta con los principales centros logísticos del país.

4. Rentabilidad atractiva y bajo riesgo.
Las propiedades industriales ofrecen rendimientos promedio entre 8 % y 12 % anual, con contratos de arrendamiento de largo plazo (5 a 10 años) y ocupación casi total. Esto garantiza flujo constante y estabilidad para inversionistas.

5. Plusvalía sostenida.
El crecimiento de la demanda y la limitada disponibilidad de tierra industrial generan una revalorización constante del suelo, con incrementos de hasta 15 % anual en zonas estratégicas.

Zonas industriales más destacadas de Querétaro

1. El Marqués.
Es el corredor industrial más importante del estado. Alberga desarrollos como el Parque Industrial Querétaro, Advance, Conin y Kaizen Park, con naves clase A y terrenos listos para construcción. Su proximidad al aeropuerto lo hace ideal para empresas logísticas y aeroespaciales.

2. San Juan del Río.
Con excelente conectividad a la autopista México–Querétaro, es una zona ideal para manufactura y almacenamiento. Su infraestructura consolidada y precios competitivos atraen inversiones medianas y grandes.

3. Corregidora.
Zona en crecimiento con parques modernos orientados a la tecnología y servicios ligeros. Es una alternativa para empresas que buscan menor densidad y cercanía con la capital.

4. Colón y Pedro Escobedo.
Áreas con gran potencial de expansión y precios aún accesibles. Son el nuevo foco para desarrolladores que buscan proyectos “build-to-suit” y terrenos con infraestructura en desarrollo.

5. Parque Aeroespacial de Querétaro.
Ubicado junto al aeropuerto intercontinental, es uno de los complejos industriales más avanzados de América Latina. Atrae empresas de alta tecnología y del sector aeroespacial, con infraestructura de primer nivel y centros de capacitación especializados.

Tipos de propiedades industriales disponibles

• Naves industriales clase A. Espacios modernos con techos altos, rampas de carga, pisos reforzados y certificaciones LEED.
• Centros logísticos y de distribución. Diseñados para comercio electrónico, transporte y almacenamiento automatizado.
• Terrenos industriales. Listos para desarrollar proyectos personalizados “build-to-suit”.
• Mini bodegas y naves medianas. Oportunidades para pequeñas y medianas empresas con alto retorno por metro cuadrado.
• Parques industriales privados. Ideales para inversionistas que buscan rentas recurrentes y administración profesional.

Rangos de precios y rentabilidad

El mercado industrial queretano se ha consolidado como uno de los más estables del país. Los precios varían según la ubicación y tipo de propiedad:

• Renta promedio: entre $5 y $7 USD por m² mensual para naves clase A.
• Venta de terrenos industriales: desde $70 a $150 USD por m², dependiendo del corredor.
• Construcción “build-to-suit”: inversión promedio de $500 a $700 USD por m².

Los retornos netos anuales se estiman entre 8 % y 12 %, con incrementos en plusvalía de 10 % o más en zonas con desarrollo activo.

Factores que impulsan la demanda industrial

• Crecimiento del comercio electrónico, que requiere centros de distribución regionales.
• Auge del sector automotriz y aeroespacial, con presencia de firmas internacionales.
• Políticas estatales proinversión, con incentivos fiscales y trámites simplificados.
• Educación técnica de alto nivel, gracias a universidades e institutos especializados en ingeniería y manufactura.
• Seguridad y estabilidad política, factores clave para inversionistas extranjeros.

Tendencias del mercado industrial queretano

El futuro del mercado industrial en Querétaro está marcado por tres tendencias principales:

1. Industrialización sustentable. Los nuevos desarrollos incorporan paneles solares, recolección de agua pluvial y materiales ecológicos.
2. Automatización y tecnología. Aumento de demanda de naves inteligentes con monitoreo, control remoto y diseño para robots de logística.
3. Expansión hacia el Bajío profundo. Municipios aledaños como Colón y Amealco comienzan a atraer desarrolladores ante la saturación de zonas tradicionales.

Consejos para invertir con éxito

1. Define tu estrategia. Decide si buscas flujo de renta, plusvalía o desarrollo propio.
2. Evalúa la ubicación. Prioriza corredores con conectividad y servicios logísticos.
3. Asóciate con operadores profesionales. Los administradores industriales garantizan ocupación constante y mantenimiento óptimo.
4. Verifica la legalidad del terreno. Asegúrate de que cuente con uso de suelo industrial y permisos vigentes.
5. Apuesta por sustentabilidad. Las propiedades con certificaciones verdes atraen a empresas globales y rentas más altas.

Conclusión

La inversión en propiedades industriales en Querétaro es una de las oportunidades más sólidas dentro del mercado inmobiliario mexicano. El crecimiento del nearshoring, la infraestructura de clase mundial y la estabilidad del Bajío posicionan a este estado como un epicentro estratégico para el futuro económico de México.

Invertir en Querétaro no es solo adquirir una nave o un terreno: es formar parte de un ecosistema productivo que impulsa el progreso del país. Cada metro cuadrado industrial aquí representa innovación, empleo y rentabilidad sostenible a largo plazo.